2018年6月23日晚,华南理工大学建筑学院汤黎明教授与广东省房地产协会会长王韶先生应邀出席“房地产市场”行业月专题论坛现场,分享其对房地产行业发展及土地价值的见解。200多位MBA/MPAcc/ME在读学员、校友参加了本次论坛。
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粤港澳大湾区为房地产业发展带来持续动力
“粤港澳大湾区作为国家战略发展要地,必将迎来更多政策利好,有着巨大的发展活力和发展空间,为房地产业带来持续发展动力。”广东省房地产协会会长王韶先生在分享中明确提出了他的观点——打造粤港澳大湾区城市群,对提升地区经济发展水平和国际竞争力都具有重要意义,将全面提升区域地位和价值。这其中有两点是直接影响房地产行业的:一是大湾区推进使生活配套更便捷,产业结构转型升级加快;二是房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。他指出,对宜居生活的要求不断提升,对高品质生活性服务业的需求日益增加,旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式充满机遇,同时,区域经济业态发展,促进产业集聚,物流地产、工业地产等产业地产同样面临机遇。
结合2017年-2018年第一季度广东省各地区商品房销售情况、2017年广东各市商品住宅销售面积及同比增速散点分布、珠三角城市土地开发强度等一系列详实的数据统计,王韶会长向大家介绍了粤港澳大湾区房地产市场发展现状。他认为,珠三角地区产业集聚度高,经济实力强,相应的房地产市场需求强劲,是广东房地产市场的绝对核心区域,但从市场发育程度看,目前珠三角各城市的房地产发展阶段不一。珠三角九个城市中有八个城市出台或升级限制性措施,房地产市场热度有所下降,部分受政策限制的市场需求向其他地区外溢。如佛山、东莞、惠州、珠海、中山等城市受益于广深两市以及港澳的需求外溢,近年市场发展较快,是房企重点布局的热门城市。而对于存在的问题,他提出了4个方面:1. 业态单一,房地产功能和价值被忽视;2. 土地资源成瓶颈,野蛮式开发影响城市宜居;3. 长期重售轻租,不利住房市场健康发展;4. 住房总体供求趋于平衡,结构性矛盾依然存在。
对于未来的房地产行业发展,王韶会长提出了他的建议:顺应新时代新使命,企业经营凸显责任担当;顺应世界湾区发展趋势,注重高品质发展;完善湾区住房供应体系,打造全球人才高地;顺应湾区发展趋势,推动产城融合。
区位之旺——土地价值与前景
华南理工大学建筑学院教授、中信泰富(中国)投资有限公司设计总监汤黎明先生以“区位之旺”为题带来了他的分享。他认为,土地价值的最大意义在于区位,区位是影响土地价值的重要因素,其中主要关键词就是:交通与设施。
交通影响力的体现为大型客运中心,如机场、火车站、港口、长途汽车站等设施的距离及便捷性,为区域形成新的聚集区提供重要的支撑。而交通受技术影响,形成迭代,会发生颠覆性和历史性的变迁,从而使土地价值得到提升。对此,汤教授以广州在百年历史中城市中心的四度迁移为例做了详细的解说,从解放前的马车时代、轮船时代,到近代汽车时代、再到现今的地铁结合高速公路时代,交通设施变化促使了区位价值转移,广州的中心也随之一直在变化,尤其是现代快速交通枢纽建立带动土地价值飞速提升。
汤教授指出,设施建设越丰富,对区域影响力越大,从而增加土地价值。这一点呈现的是典型的“马太效应”,土地价值的聚集和扩散,即价值越高的区域,越有聚集效益,使价值再提升。广州环市路区域的发展就是典型的案例,从白云宾馆,国内第一个高层宾馆开始,“环城路”俨然已经成为广州的聚焦点。后期不断有新的高端综合体及大型居住项目建成,以及交通衔接,使该区域土地价值不断提升。而珠江新城在近二十年的发展,更进一步地验证了这一说法。
为了帮助大家更好地理解不同因素对土地价值的影响,汤教授详细地分享了其操盘的2个不同城市项目——中信泰富武汉滨江金融城和广州广船项目。从不同城市项目的对比中,他提出了区域特性对居住生活的影响:在对城市的选择和要求上都会相互比较,不同的城市文化,造就了不同的生活状态,不同区域特性影响着生活品质。寻找适合个人气质和方式的城市生活、工作,这也是不同区位价值的体现之一。
汤教授认为,居住的核心在于人的追求,人生的每个阶段所追求的是不同的生活状态,不同生活状态需要不同地域选择。通过对不同年龄期的居住需求分析,他给出了结论:在人生青年、中年、老年三阶段中,城市中心的区位选择占了青年期和老年期两席,中年期的生活区域也是市中心周边,充分说明城市中心区位的核心价值。
详实的数据展示、生动的案例分享、风趣幽默的演讲,2小时的主题论坛为大家深度剖析了房地产行业的前景与土地价值的核心,让大家对“房地产市场”有了清晰、深刻的认知。